ONE și IMP - care reprezintă alegerea mai bună pentru sectorul dezvoltărilor imobiliare de la BVB?
Analiza cifrelor și a perspectivelor pentru One United și Impact București, două companii cu profile asemănătoare, dar abordări diferite. Trecut, prezent și viitor, atât cât se poate.
Mă uitam eu pe ce companii să mai analizez, când am realizat că despre sectorul imobiliar de la BVB nu am mai zis mare lucru, de mai mult timp. Așa că am dat adunarea la ultimele rapoarte și mi-am deschis toate celelalte instrumente pe care le folosesc (un Excel și platforma de aici) pentru a vedea cum a fost 2025 pentru Impact și ONE. Și, evident, cum ar putea să fie 2026…
O privire scurtă pe rezultatele și perspectivele ONE
ONE United mi-a plăcut mult după listare, fiindcă planurile companiei arătau foarte bine, iar perspectivele la fel. Din păcate, compania a reușit să rateze bugetele destul de des, iar cele câteva majorări de capital și vânzări ale acționarilor majoritari au completat tabloul - așa că, dezamăgit, am vândut acum mai bine de un an fără să mă mai uit în urmă.
Totuși, atât pe fondul unui 2025 mai bun, cât și pe valul de entuziasm pe care BVB-ul l-a parcurs în ultimele luni, ONE s-a apreciat bine de tot pe bursă, oferind speranțe de redresare.
Adevărul este că anul trecut a fost bun, compania reușind venituri decente și profit foarte bun, peste BVC. Creșterea față de 2024 este de aproximativ 15%, iar o mulțime de proiecte se întrevăd abia în viitor. Portofoliul de terenuri este foarte divers, iar planurile de dezvoltare implică nu doar Bucureștiul, ci și litoralul, Sibiu, Poiana Brașov sau Iași.
Pentru 2026, managementul a promis o creștere de sub 10% pe profit net și 11% pe venituri, ceea ce nu este mult, însă la talia ONE contează. În dezvoltare se găsesc peste 3800 de unități rezidențiale în mai bine de 10 proiecte, din care aproape 75% sunt deja prevândute. Datoria netă este de 175 milioane de euro, sub 15% din activele totale, iar cash-ul disponibil se ridică la aproape 130 de milioane de euro.
Dacă pornim de la această realitate, constatăm că ONE se află într-un moment bun, având atât stabilitate, cât și perspective solide. Pentru investitori, la aceast context bun se adaugă și programul de răscumpărare de acțiuni votat anterior și care trebuie pus în practică, precum și dividendul obișnuit, modest, dar prezent. Evaluarea mie mi se pare că e în zona de „corectă” (PER aproximativ 7.5x), însă am făcut niște simulări pe baza bugetului pe 2026 și se pare că mă înșel: prețul ar putea să fie lejer peste 40 de lei, într-o situație mai optimistă.
Impact ratează bugetul pe 2025, dar rămâne ieftină după alte metode de evaluare
În cazul IMP, povestea mea e oarecum asemănătoare, însă în oglindă: am ignorat compania o vreme, apoi am realizat că a făcut profit mare în 2024 și am intrat, pentru ca să vând ulterior, când am văzut strategia pe următorii ani. Nu că nu mi-ar fi plăcut planurile, ci pentru că managementul anticipa o scădere destul de abruptă a profitabilității pe 2026 și 2027, urmând ca recuperarea să se facă mai degrabă cândva în 2028.
Oricum, am vândut cu un profit de câteva zeci de procente în doar câteva luni, am fost satisfăcut de investiție, chiar dacă mi-ar fi plăcut să păstrez acțiunile pe o perioadă mai lungă.
Uitându-ne în spate, vedem că 2025 nu a fost un an grozav, IMP ratând BVC-ul atât pe venituri, cât și pe profit. Cel puțin comparat cu ONE, Impact stă mult mai rău: 20% diferență pe venituri și 17% pe buget, sub țintele inițiale. Deși sunt peste nivelul din 2024 (6% creștere pe venituri, 26% creștere pe profit), ratarea bugetelor arată că perioada prin care trece compania nu e cea mai simplă.
Ce mi-a atras însă atenția în raportul anual al IMP este portofoliul de terenuri (aproape 800.000 mp), pe care conducerea îl evaluează la o valoare de piață de aproape 200 de milioane de euro (și o valoare contabilă de 165 de milioane). Comparat cu capitalizarea de pe BVB, de puțin sub 100 de milioane de euro, Impact devine drastic subevaluată - practic la fiecare euro investit de acționari se cumpără valoare de aproximativ 2 euro, fără a mai ține cont de apartamente, proiecte și viitor! După logica aceasta, mie îmi dă o valoare per acțiune de aproximativ 10 lei, fără ca profitul sau veniturile să mai conteze vreun pic; iar dacă mă uit în cifrele planificate pe termen lung, la un profit de 45 de milioane de euro, IMP ar valora peste 10 lei și pe evaluare după multiplul PER…
ONE sau IMP: care companie e mai potrivită pentru viitor?
Plecând de la cele două rapoarte ale companiilor în cauză am fost curios de cum arată situația comparativă și am obținut tabelul de mai jos:
Se observă, deci, că ONE stă mult mai bine pe execuție bugetară, că este evaluat un pic mai sus (PER 7.5x vs. 6.3x) și că IMP are o capitalizare mult mai mică (95 milioane euro vs. 626 milioane). Aceste concluzii s-ar traduce într-o mai bună stabilitate pentru ONE și un echilibru mai fragil la IMP - realitate validată și de BVC-ul care prevede doar o creștere ușoară pentru 2026.
Uitându-ne pe datorii și cash, Impact recuperează puțin, gradul de îndatorare fiind mult mai mic. Un minus e dat de sumele scăzute din cont care, în cazul în care economia se blochează, s-ar putea să încurce activitatea operațională a companiei. Dar, una peste alta, situația e bună pentru ambele firme, chiar foarte bună aș zice.
Și acum verdictul: presupunând că nu deții niciuna din cele două nume, care este mai bună de cumpărat? Eliminând varianta „niciuna” (până la urmă nu ne forțează nimeni să investim în ONE sau IMP, dar cu toții suntem în căutare de oportunități), aș duce răspunsul pe două piste:
dacă te interesează stabilitatea, vrei o companie din sector dar fără expunere pe toate riscurile dezvoltărilor imobiliare și nu te deranjează impredictibilitatea acționarilor majoritari, atunci ONE e varianta corectă - bineînțeles, potențialul de upside maxim ar fi de doar 25-30%, dacă se aliniază planetele.
dacă vrei o companie mai dinamică, cu riscuri mai ridicate, însă cu potențial de peste 100% (plecând doar de la terenurile din portofoliu) și dacă nu te deranjează să lași banii investiți pe mai mulți ani chiar și în pierdere, atunci IMP pare o alegere mai naturală.
Pentru mine, balanța se înclină clar către IMP, atât din motivele de mai sus, cât și pentru că ONE a tot crescut în ultimele luni (ba chiar vine pe o corecție), pe când Impact s-a chinuit cam tare…
În concluzie…
Dacă ar fi să fiu nevoit să cumpăr mâine una din cele două companii, aș merge pe IMP, deși sunt conștient că valoarea terenurilor poate să scadă, dacă o criză prelungită se așterne peste economii. Nu zic că ONE nu arată bine, dar parcă deja e un pic târziu pentru a avea o marjă bună de siguranță, se vede și pe graficele de mai sus diferența istorică de apreciere.
Cu toate acestea, momentan prefer să aștept și bugetul IMP1, să văd dacă bate cu cifrele anticipate în strategia publicată acum câteva luni. În funcție de acesta aș putea sau nu să deschid o poziție pe companie - nu de alta, dar deși valoare există, nu văd de unde ar apărea un entuziasm nemărginit pentru Impact, mai ales cu atâta volatilitate și incertitudine geopolitică.
Deci, trăgând linia finală: ambele companii stau bine în prezent la nivel fundamental, cu ONE venind după un 2025 mai profitabil. IMP se află mai degrabă într-o perioadă de tranziție către noi proiecte, urmând ca momentumul să se adune abia după 2-3 ani de acum înainte. Totuși, IMP are un potențial mai mare de apreciere comparat cu ONE, care e mult mai mare și, deci, mai greu de urnit.
Spor la investiții înțelepte îți doresc și, dacă nu te-ai abonat deja, te invit să o faci mai jos, te costă mult mai puțin decât te-ar costa să iei decizii neinformate.