ONE United - de fiecare dată când ascult un interviu cu fondatorii, îmi vine să rup ASK-ul!

Deși bugetul ONE nu e cel mai optimist, ca număr de vânzări de apartamente, 2023 reprezintă un an record. Perspectivele rămân excelente spune managementul, dar totuși cotația e inertă...

Sursă foto: site companie.

Puține companii îmi creează un asemenea amalgam de emoții și gânduri cum o face ONE United Properties! Nu știu de ce, dar firma aceasta nu știu de la ce capăt să o apuc și nici încotro să o duc…touși ea mă fascinează, ținându-mă legat de fiecare știre, raportare și interviu cu fondatorii. Și, atât de mare e atracția că, deși rațional nu sunt 100% convins, am investit și eu în acțiunile companiei, acum câteva luni.

Pe de o parte, ce fac băieții de la ONE e spectaculos, frumos, ca un fel de artă discretă și rară într-o țară a urâtului, kitsch-ului și hei-rup-ului. Nu că România nu ar avea orașe frumoase, însă trebuie să recunoaștem, majoritatea sunt o paragină abandonată (la zonele vechi mă refer), iar acolo unde se încearcă revigorarea urbanului, rezultatele lasă mult de dorit. Iar ONE, ei bine, ONE vine cu o abordare diferită, o integrare holistică și o atenție desăvârșită de la fundație până la ultimul detaliu din fațadă. Insist: îmi plac maxim clădirile lor, Bucureștiul arată altfel datorită lor și, grație experienței pe care o tot adună, sunt convins că ceea ce ei pot face e abia la început!

Pe de altă parte, acțiunile ONE se încăpățânează să nu crească, deși raportările nu sunt rele deloc. După stabilizarea inițială de după listare, cotația a avut parte de un raliu optimist, dar apoi lucrurile s-au complicat la nivel macro și ONE a continuat să scadă. Mai aproape dacă venim, în domeniul imobiliar, vânzările nu merg bine, se observă această realitate în toate comunicatele de la BVB și, deși managementul subliniază că pe segmentul lor de piață nu au pierdut cotă, se recunoaște o contracție de două cifre a tranzacțiilor imobiliare în capitală și nu numai.

Contabilitatea celor de la ONE e complicată și complexă, așa că nu o să fac eforturi să o înțeleg. Mă uit doar pe cifre (și sper să nu fie ajustate în vreun fel), iar ceea ce observ este o explozie a profitului începând cu 2021, dar și marje nete solide, de peste 35%. Nu par afectați la modul real de inflație și ne asigură că sunt protejați (atât cât se poate) de orice surprize în partea de preț a materialelor de construcții.

Victor Căpitanu spunea de curând, într-un interviu, că primul semestru din 2023 a fost cel mai bun la capitolul vânzări din istoria companiei. Aceste cifre însă se vor vedea în contabilitate abia în lunile următoare, din cauza a nu știu cărui standard de raportare, deci trebuie să îl credem pe cuvânt. Mai mult, litigii spune că nu prea sunt, doar un “abuz“ la ONE Modrogan și încă câteva minore. Autorizații de construcție au și terenuri în portofoliu în suprafață de peste 100.000 de mp. Și, cum aminteam, pre-vânzările merg brici, ei având de încasat 280 milioane de euro de la clienți până în 2025!

La nivel de cifre, managementul își păstrează bugetul pe 2023, având toate motivele, ei atingând deja aproape 55% din profitul net. Și ne promit luna de pe cer…dar mai încolo. Cred că aceasta este atitudinea care mă și bulversează: la nivel declarativ și la capitolul cifre lucrurile merg bine, însă parcă totul e prea la superlativ ca să fie adevărat, iar rezultatele cele mai bune urmează să apară…mâine.

Și nu, nu zic că e ceva în neregulă cu ONE, însă această companie pare o pălărie prea mare pentru mine. Ascultând conducerea, îți vine să vinzi tot ce ai și să cumperi acțiuni la ei, pentru că în câțiva ani vei ajunge acolo unde nici nu ai visat. Dar pragmatismul nu poate să nu iasă la iveală: dacă această acțiune e așa extraordinară, de ce nu atrage interesul unor investitori de calibru?

Ca să întorc moneda și pe partea cealaltă (să vă zăpăcesc și pe voi fix atât de tare cât sunt și eu), o lipsă de apreciere a acțiunilor nu înseamnă neapărat că e ceva putred acolo, ci doar că încă nu a intrat pe radarele importante această companie. Să ne amintim de TTS care a stat mult timp la 10 lei, ca apoi să se dubleze în câteva luni, aparent fără motive reale? De ce nu s-ar întâmpla la fel și la ONE? Câteva motive succinte ar fi că urmează o recesiune, că statul român insistă să aducă modificări fiscale dezavantajoase și că românii urmează să aibă mai puțini bani de cheltuit pe apartamente mai scumpe. Deci încotro să o apucăm?

Personal, cum ziceam încă din introducere, am o relație de love-hate cu ONE: îmi plac clădirile lor (la nivel de aspect, că nu am intrat niciodată în vreuna), dar nu îmi place dinamica cifrelor, mai mult la nivel intuitiv decât rațional. Am decis totuși să investesc niște bani acolo, să nu pățesc ca la TTS, unde feeling-ul era același: mă așteptam să performeze, dar ceva îmi spunea că nu e sustenabil. În cel mai rău caz, dacă acțiunea nu crește, măcar primim 2% dividende pe an, la sfârșitul fiecărui semestru, bani de buzunar :))

P.S: ONE are și un SOP pentru management care îmi pare super mare, 4% din capitalizare și, deși 60% din acesta este deja livrat, tot mai există multe acțiuni dilutive de primit. Altă bilă neagră, ca să zic așa…